起点菏泽,一场楼市调控大转折_凤凰资讯

以上述品牌房企的周转速度,去年末拿地,今年末至明年年初将是集中上市期。

以上述品牌房企的周转速度,去年末拿地,今年末至明年年初将是集中上市期。李杰透露,仅今年12月,菏泽就有11个楼盘开盘,到明年一季度,菏泽全市有近30个项目开盘,以赶上返乡置业高峰期。

在李杰看来,菏泽市场上目前除了大量持币待购的棚改客,一些在2015、2016年前后搬迁拿房的居民也有置换需要,而品牌房企此时进入,正满足了这些人群需要:“但因为之前’限售2年’的原因,囤在居民手上的房子没法出售变现,无法买房。但是眼前这4个月又是集中上市期,开发商业绩要求强烈。一方有买房需要,一方有卖房需要,唯独因为限制交易无法市场流通,这个矛盾堵在这里了。”

一个值得玩味的细节是,今年11月,菏泽首家万达广场开业时因“红领巾事件”,在全国引发争议,并受到菏泽相关部门处罚。事后本地业内人士透露,事件尽管暴露了招商过程中人员觉悟不足,但开发企业在菏泽社会的话语权和社会地位也可窥见一斑。

从目前“松限”不到4天的市场反应来看,受到较大影响的是二手房市场,菏泽新房市场尚未受到太多波及。多家楼盘案场销售表示,来访量和平日相差无几。

不过李杰认为,对开发商真正有影响的其实是文件中的第7条,即对实力强、信誉好的企业不再监管,对其他企业市区商品房预售资金监管标准降低,最低可放宽到10%,同时商品房预售资金进入监管账户后,只要留存够监管资金比例即可使用。

“之前预售资金有一半要在监管账户上,相当于我卖10个亿,有5个亿是回不了款。菏泽一块地有的才5—8个亿,这笔监管资金占用量太大了,特别是对本地中小房企,基本没法滚动和融资。”李杰说,放开之后10%的比例可以忽略不计,这也更加吸引外来企业投资。

李杰认为,不论放开“限售”使买卖双方可以顺利进行,还是降低开发企业监管资金,对于企业和个人都是需求的释放:”一定程度上说,是市场倒逼政府做出这个决定。”

调控浪潮

在经历了2016年的一轮全国性房价增长后,2016年9月30日—10月8日期间,全国19座城市随后密集发布楼市调控政策。

这标志着楼市重新进入新一轮调控周期。在2017年2月召开的中央财经领导小组第十五次会议上,“房子是用来住的、不是用来炒的”定位首次提出,也为这一轮楼市调控定下了基调。

当年3月的全国两会政府报告上,也正式提出要求“因城施策去库存”,要求加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。

中央高层对于房地产市场的数次表态,突显了抑制房价上涨、使房子回归居住属性的决心。从这一年的3月中旬开始,各城市便在原有的调控基础上连环加码。

其中北京在3月17日率先提高已有住房或购房记录的首付比例至6成,随后广州先后在3月17日和3月30日,两度加码调控政策。整个3月期间,全国超过30个城市陆续出台调控或升级调控政策38条,迎来一轮房产调控高潮。

进入下半年,7月31日召开的中共中央政治局会议上要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

到了9月,房产调控进入深度密集时期。新榜统计显示,9月发布调控45次,10月34次,包括北京、上海、深圳、西安、长沙、青岛、重庆、桂林、无锡在内约20个城市先后发布跟地产相关的通知和管理办法。

中原地产研究中心数据显示,2017年内,全国超过110个城市及县级以上部门,发布调控政策超过270次,是历史上出台调控次数最多的一年。一城一策,甚至一城多策,是当年调控的主基调。

到了2018年,各地调控还在持续升级。中原地产研究中心数据显示,截至目前全国房地产各类调控多达444次,再次刷新纪录。但11月后楼市政策明显减少,只有苏州、承德两地针对限购升级政策。

值得注意的是,在菏泽放开“限售”之后,广州、珠海等市也陆续发布了一定程度的调控松动政策。其中,广州市住建委先解读在去年“330”政策前出让成交的商服公寓可以出售给个人,随后住建委相关人士表示,“一刀切”限价政策改为价格浮动。珠海则放宽了外地户籍买房的限制条件。

尽管以菏泽为起点,有些地方政府自此开始根据自身实情来进行微调,但却并不会改变楼市的整体从严态势。

12月21日结束的中央经济工作会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。和去年不同的是,不再强调发展租房租赁市场,并将“差别化调控”改为分类指导。

作为长期的住房制度安排,“房住不炒”并不会改变。促进房地产市场更稳定,带给百姓稳定预期也是会继续坚持的目标。

后续地方政府在楼市调控中的自主空间会更大,这也是因城施策的具体落实。从菏泽放开“限售”,以及跟进的广州和珠海等地情况来看,地方政府已经开始承担调控主体的责任。

“从这两天后几个城市的跟进来看,菏泽的放松,或许只是一个起点。”李杰说到。